Cap-Rate-Rechner
Die Kapitalisierungsrate einer Immobilie: Nettobetriebsergebnis ÷ Preis.
Ergebnis
Cap Rate (%)
10,00
Monatliches Nettoeinkommen
250.000
So funktioniert's
Die Kapitalisierungsrate teilt das Netto-Betriebsergebnis einer Immobilie durch ihren Preis: 12.000 Nettoertrag bei 200.000 Kaufpreis ergeben 6 %. Sie ist der Standardmaßstab zum Vergleich von Renditeobjekten. Das Wort „netto" trennt sie von der Brutto-Mietrendite. Das Netto-Betriebsergebnis ist die Miete minus der Betriebskosten des Gebäudes — Grundsteuer, Versicherung, Verwaltung, Instandhaltung, erwarteter Leerstand — aber vor Kreditraten und Einkommensteuer. Zwei Objekte mit identischer Miete können nach echten Kosten sehr verschiedene Raten aufweisen. Die Rate funktioniert auch rückwärts als Bewertungswerkzeug: Teile den Nettoertrag durch die im Gebiet üblichen Rate, und du erhältst eine Schätzung des Gebäudewerts. So wird Gewerbeimmobilien routinemäßig bepreist — und deshalb verschiebt eine kleine Änderung der marktüblichen Raten die Bewertungen deutlich.
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Häufige Fragen
Was ist eine gute Cap Rate?
Oft 5–10%, stark abhängig von Stadt, Risiko und Objektart.
Cap Rate vs. Mietrendite?
Die Cap Rate nutzt das Nettoeinkommen (nach Kosten); die Bruttorendite nur die Miete, daher niedriger und realistischer.
Ist eine höhere Kapitalisierungsrate immer besser?
Nein. Eine hohe Rate preist häufig höheres Risiko ein — schwächere Lage, älteres Gebäude, weniger verlässliche Mieter. Erstklassige Objekte handeln zu niedrigen Raten, gerade weil ihr Ertrag als sicher gilt.
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